La sospensione delle attività commerciali e produttive a causa dell’emergenza sanitaria in corso sta provocando notevoli difficoltà economiche agli imprenditori che le svolgono in immobili concessi in locazione: si sono ridotti i ricavi e, contemporaneamente, le disponibilità economiche per far fronte alle spese fisse. Tuttavia è opportuno considerare che il canone di locazione costituisce una legittima fonte di reddito per i proprietari ed è quindi necessario tenere conto anche delle esigenze dei locatori.Non essendoci alcun provvedimento governativo che autorizzi il conduttore a sospendere il pagamento del canone o anche solo ad autoridurne la misura, sarebbe auspicabile il raggiungimento di un accordo tra conduttore e locatore.
In assenza di accordo, se il conduttore non dovesse riuscire a pagare in tutto o in parte quanto previsto dal contratto sarebbe inadempiente e potrebbe comunque essere sfrattato. La sospensione dell’esecuzione degli sfratti fino al 30 giugno, salvo proroghe, sposterebbero solo in avanti le conseguenze dell’inadempimento ed al pagamento dei canoni si aggiungerebbero le spese di procedura.
Nel caso in cui il conduttore decidesse di portare la questione dinanzi ad un giudice potrebbe prendere in considerazione l’utilizzo di diversi istituti giuridici;
– l’impossibilità sopravvenuta (art. 1256 c.c.);
– l’impossibilità parziale sopravvenuta (art. 1464 c.c.);
– l’eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.).
Tuttavia, non essendoci – come sempre – alcuna certezza in ordine all’esito di un eventuale giudizio, sarebbe opportuno evitare che la divergenza di posizioni conduca alla lite in Tribunale. La soluzione andrebbe trovata tra le parti in modo da riuscire a distribuire equamente i costi legati all’emergenza. Il vantaggio sarebbe reciproco e consentirebbe di evitare il recesso dal rapporto contrattuale da parte del conduttore per gravi motivi o la morosità dello stesso. Un’azione di risoluzione servirebbe a poco, perché il proprietario rientrerebbe in possesso dell’immobile ma certamente con un valore locativo ridotto, mentre il conduttore perderebbe l’avviamento.
L’accordo dovrebbe tener conto della tipologia di attività svolta individuando una percentuale di riduzione del canone tale da garantire al locatore una rendita seppur minore, ma anche un canone che sia sopportabile dal conduttore per il limitato utilizzo dell’immobile. In termini di risparmio fiscale l’eventuale registrazione dell’accordo raggiunto potrebbe essere vantaggioso per il locatore (è anche previsto che la registrazione sia esente da spese e bollo). Nella redazione dell’accordo occorrerà richiamare il contratto in corso con le indicazioni della sua registrazione, i dati del locatore e del conduttore, il canone annuale inizialmente stabilito, l’ammontare ridotto concordato e il numero di mesi per i quali si è concordata la riduzione.
Per gli affitti commerciali, col prossimo decreto legge, previsto per aprile ma ormai slittato a maggio, dovrebbe essere prevista un’estensione del bonus affitto introdotto dal decreto “Cura Italia” di marzo. In particolare si starebbe lavorando alla possibilità di concedere il bonus ad altre categorie di immobili non ad uso abitativo precedentemente esclusi. Il bonus affitto 2020 è stato inserito nel decreto “Cura Italia” e consente ai titolari di un contratto di locazione di ottenere un rimborso sul canone del mese di marzo 2020. È infatti previsto un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020 per i immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).