Sono 12,5 milioni i metri quadrati complessivi che oggi e nei prossimi anni sono interessati, a Milano, dai più rilevanti interventi di trasformazione urbana/edilizia, per una superficie sviluppata di 6,3 milioni di metri quadrati, concentrata prevalentemente nel settore residenziale (2,7 milioni di metri quadrati), terziario (1,3 milioni di metri quadrati), commerciale (1 milione di metri quadrati) e funzioni pubbliche di interesse sociale-collettivo (quasi 650 mila metri quadrati). Sono i numeri che emergono dal Rapporto 2019 sul mercato immobiliare di Milano curato Scenari Immobiliari. Tradotti in investimenti, nel prossimo decennio (2019-2029) Milano sarà la metropoli che brillerà più delle altre capitali europee per capacità di attrarre nuovi capitali nel settore immobiliare, posizionandosi al primo posto per investimenti (13,1 miliardi di euro previsti), con un significativo distacco da Monaco (10,8 miliardi), Amsterdam (10,2 miliardi), Stoccolma (9,5), Dublino (9,1) e Madrid (8,7). Il capoluogo meneghino, d’altronde, già nel 2018 si è posizionato al primo posto tra le capitali europee anche per capacità di attrarre investimenti immobiliari dall’estero: con circa il 48 per cento dei capitali complessivi concentrati nelle operazioni real estate di player internazionali, Milano ha dimostrato di essere più attrattiva di Monaco e Barcellona (40%), e ben distanziata da Madrid (30%), Amsterdam (27%), Bruxelles e Vienna (20%). Il Rapporto calcola che in un arco temporale relativamente breve, ipotizzabile in 15 anni, le più rilevanti trasformazioni in atto o previste sull’intero territorio metropolitano, interesseranno prevalentemente superfici sviluppabili rivolte alla realizzazione una rinnovata offerta residenziale (43% della SLP), trophy asset direzionali (20%), commercio (16%) e sviluppi immobiliari di interesse sociale-collettivo quali strutture ospedaliere, campus universitari, centri di ricerca scientifica, tempo libero e sport. Un cambiamento che determinerà un impatto sul mercato immobiliare stimabile nell’ordine di grandezza di almeno 21 miliardi di euro di valore aggiunto concentrato per oltre la metà (60%) nel comparto residenziale. Solo nel prossimo quinquennio (2019-2024) – specifica il Rapporto intitolato “A star is born – Milano guarda oltre: ambizioni di una città” curato da Scenari Immobiliari e Risanamento Spa -, le principali trasformazioni urbane già avviate riverseranno sul mercato immobiliare una superficie complessiva di 730 mila metri quadrati con un impatto di valore aggiunto di circa 2,9 miliardi. Le superfici oggetto di sviluppo sono concentrate prevalentemente nel comparto residenziale (30% della SLP) e commerciale (29%). Il settore terziario e dei servizi di interesse pubblico occuperanno una quota di nuova superficie sviluppata rispettivamente del 23 e 18 per cento. Le trasformazioni immobiliari, attuali e potenziali del futuro prossimo, localizzati nelle aree semicentrali, periferiche e periurbane dell’area milanese interesseranno una superficie sviluppabile di circa 5,8 milioni di metri quadrati con un peso sull’intero territorio del 92 per cento e un valore di mercato potenziale al termine del loro sviluppo di circa 18 miliardi di euro (pari all’85 per cento del valore potenziale dell’intera area milanese). Circa l’83 per cento della superficie totale destinata a funzioni di interesse sociale-collettivo – spiega ancora il Rapporto -, coinvolgerà territori semicentrali, periferici e della prima cintura del territorio milanese: campus universitari, strutture sanitarie e centri della ricerca scientifica, luoghi delle attività sportive, spazi espositivi e poli museali, ossia le grandi funzioni pubbliche che stanno modificando l’ecosistema identitario della Milano contemporanea. In questo scenario, i territori semicentrali e periferici del territorio milanese assumeranno sempre più, nei prossimi anni, un ruolo da protagonista nella rigenerazione di una città che si re-inventa. “Milano nei prossimi anni – ha affermato Davide Albertini Petroni Managing Director di Risanamento spa- ha un patrimonio di iniziative di sviluppo urbano tra i più alti tra le città comparabili, con un potenziale attrattivo di investimenti immobiliari mai visto negli anni passati, pertanto ci è sembrato opportuno promuovere insieme a Scenari Immobiliari uno studio sulle “ ambizioni” della città di Milano ed in particolar modo sullo sviluppo della zona est dove si stanno portando avanti i più grandi progetti di rigenerazione urbana ai confini della città consolidata, tra cui anche il nostro di Milano Santa Giulia, i quali possono rappresentare i fattori vincenti per l’allargamento dei confini del perimetro di investimenti alla Città Metropolitana, che deve rappresentare un obiettivo futuro per continuare ad avere quel potenziale attrattivo di investimenti vigente oggi, per un lungo periodo di tempo” “Milano – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, aprendo il convegno di presentazione del Rapporto – sta diventando sempre più una città centrifuga, allargata, compatta e inclusive. Alle periferie tradizionalmente intese come esito delle dinamiche espansionistiche che caratterizzarono le grandi città del secolo scorso, si va sostituendo la visione delle ‘centralità periferiche’ o ‘periferie centrali’ intese come ‘territori rigenerativi’ e ‘catalizzatori’ di una città allargata, centrifuga e compatta. Le nuove sfide che Milano dovrà, quindi, affrontare nei prossimi anni riguardano principalmente le aree meno centrali dove sono posizionate le nuove opportunità di sviluppo urbano e le future strategie di una rinnovata visione della città. Milano deve, insomma, guardare oltre il ‘centro privilegiato’ ormai saturo e riqualificare, rigenerare, densificare e rendere attrattive e appetibili aree semicentrali, periferiche e periurbane”.
